中金证券发展部 徐涛
当今基础设施建设公募基金REITs示范点新项目已经有序推进中，产业园做为在其中一类关键且别具特色的资产类别遭受投资人普遍关心。搞好干活儿产业园REITs、搭建良好魅力的销售市场绿色生态，针对产业园基本建设和地区是社会经济发展都具备深刻影响，也是我国使力基本建设基础设施建设公募基金REITs的初心和必然选择。
切合公募基金REITs产品属性
我国产业园发展于1979年，迄今全国各地范畴内各种产业园总数近两万个。合乎财产产生标准、质量指标较高的产业园财产关键包括坐落于各种产业基地区域内、基本建设在工业土地或科学研究用地面上的产品研发楼、工业园厂房、创业孵化器与试验室三类。这种财产一般产权年限清楚，无特许加盟限定，现钱盈利平稳，具有升值室内空间，合适做为公募基金REITs商品发售。另外产业园底层资产经营规模规模大，总量产业园的潜在性总资产或可做到十万亿人民币等级；资产类别丰富多彩，加工制造业和产品研发型用地均可做为商品发售；财产深度水平高，除北京市、上海市等一线城市外，二三线城市也是有合乎发售标准的产业园区财产；发售行为主体相对性丰富多彩，政府部门产业园区服务平台、政府部门核心产业园区公司、技术专业产业园区营运商和房地产商系产业园区营运商均有可能参加到产业园公募基金REITs示范点之中。所述特性是产业园REITs销售市场完成多元化标价和活跃性参加的关键确保。从国际性角度看来，国外销售市场的产业园REITs底层资产以物流园区为主导，与在我国产业园区财产内函相仿的商品一般归类为工业生产类和办公室类REITs，包括商务接待园、科学研究园、工业园区等方式。尽管产业园REITs在国外销售市场并不是流行种类，但包括类似产业园财产的REITs商品经营规模规模和总市值增长速度不可忽视，是一类关键且有魅力的产品类别。
为资产出示撤出安全通道
产业园REITs的主要优点取决于可以震撼产业园区股权质押融资与撤出方式欠缺的困扰。产业园开发设计时间长、资产要求大、资金回笼周期时间久，股权融资方法多种多样但股份融资方式较少，激励制度不畅，因此投资融资方式长期性遭受牵制，一部分发售产业园营运商现金流量工作压力较重，负债率和净负债率较高，有息负债经营规模大。产业园REITs可以为资产出示撤出安全通道，降低企业成本财产，让产业园可以完成“项目投资-经营-做大做强-再项目投资”的良好汽车内循环，即连通产业园区财产的“融-投-管-退”全周期时间安全通道，进而借REITs车风改进经营情况，扩张投资总额，搭建投资融资闭环控制。
次之，产业园REITs完成对产业园区财产的“轻和重分离出来”，推动产业园区开发设计项目生命周期管理方法。依照现行标准的要求，初始利益人能够 保存产业园财产最少20%的利益，借此机会产业园区开发设计公司能够 保存承包权，并将活力资金投入在产业园区的经营和管理方法上，改进“重开发设计、轻经营”的难题，从原先的“开发设计基本建设”为主转为“投资管理”为主，进而搭建可持续发展观的产业园区绿色生态，推动产业园区项目生命周期管理方法。这一全过程对产业园的经营管理工作能力也明确提出了高些的规定，因而产业园REITs的开设还能推动领域投资管理工作能力的提高，助推在我国产业园投资管理人团队文化建设。
除此之外，公募基金REITs总体撤出和长期运营，有益于推动土地资源聚合运用。在我国工业土地利用率相较国际性水准稍低，一部分产业园存有过多供货和商业用地消耗难题，地市政府亦对土地资源集约化管理重视。产业园土地资源聚合管理方法的对策包含修建标准化厂房、提升地面上建筑密度、提升建筑间距、限定切分市场销售等，这将造成 产业园基本建设成本费的提高。而公募基金REITs则是一类切实可行的、更为适合和有效的统一化撤出专用工具，合适不可以散售的、密度高的的工程建筑完成做大做强，从而推动产业园营运商对产业园区开展总体开发设计和土地资源的规模化运用。
最终，从长久看来，当今我国已经历经经济发展转型发展的关键过程，产业园做为各种加工制造业产业链关键的物理学室内空间媒介，是推动地区是社会经济发展和产业结构升级的模块，也是中国经济发展提高的源动力体细胞。产业园区兴则产业链兴，根据产业园REITs激起产业园区魅力好似启动地区经济发展的模块，将助推中国制造业，为中国经济发展的辉煌插上羽翼。
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