上海办公需求持续释放 2020年甲级办公楼净吸纳量40.7万平方米

“上海2020年甲级写字楼40万平方米的净吸纳量，与2019年基本持平，在疫情防控期间已经属于超预期表现，其中新增需求量下半年处于快速恢复期。”1月12日，仲量联行华东区研究部总监黄璐接受证券时报记者采访时表示。

随着上海疫情得到有效控制，2020年上海办公需求持续释放。仲量联行发布的数据显示，2020年四季度，上海甲级办公楼净吸纳量达到21.4万平方米，2020年全年净吸纳量达到40.7万平方米。其中，在成本控制型需求和总部整合需求的支撑下，上海非中央商务区2020全年净吸纳量达到39.7万平方米。

供给方面，2020年上海四季度共有三个甲级写字楼新竣工项目，总供应量达到13.7万平方米，2020全年供应达到89.1万平方米。

“从需求增长点方面，2020年企业普遍对租金的敏感度提升了。”黄璐向证券时报记者表示，“上海甲级写字楼市场空置率约在21%左右，一些新兴区域由于新增项目入市，空置率更高一些。”

根据仲量联行数据，上海非中央商务区空置率受新增供应影响，在2020年第三季度达到31%高点，而四季度在成本控制型需求支撑下空置率降至29.6％。虽然疫情和新增供应给整体市场带来压力，但非中央商务区2020年全年空置率仅小幅上升了2.2个百分点。

持续的新增供应使企业在洽谈租约条件上更有弹性。数据显示，上海2020年四季度中央商务区租金环比下降1.3％，同比下降6.7％；非中央商务区整体租金环比下降0.9％，同比下降9.3％。“上海甲级写字楼租金还处于下行渠道中。“黄璐说。

仲量联行上海商业地产部高级董事黄臻也认为：“疫情对企业营商的影响将使企业对成本继续保持敏感，加之供应充足，预计租金在2021年将继续有所下降。“

与此同时，随着经济逐步复苏，租赁需求持续回升，成本控制型租户将继续推动租赁市场需求。“经济持续恢复中，2021年企业信心恢复增加，以及不确定性减少，将使得上海租赁市场有望出现回稳契机，可能出现在2021年下半年。”黄璐向证券时报记者表示。

在仲量联行看来，受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏，包括科技新媒体、金融服务、医疗健康以及外资金融等企业。

值得一提的是，2020年上海投资市场成交量5年来首次下跌，全年上海投资市场的总交易额为人民币765亿元，同比下降28%。受全球疫情影响，境外投资者在境内的投资活跃度大幅下降，成交量占比由去年的45%左右下降至2020年的16%，2020年上海大部分的交易是由境内参与者完成的，尤其是本地的自用客。2020年全年自用客户的成交占比高达67%。

办公楼仍是最受欢迎的板块。虽然办公楼租赁市场受到供应周期的压力，但是由于自用买家的入市，办公楼仍是市场参与者的首选资产类别，其成交量较去年持平，占总成交量的比重达到了82%。

“2021年，随着经济的企稳和租金的回稳, 预计投资市场的活跃度也将会有所复苏。” 仲量联行华东区投资部总监叶建成表示, “在办公楼板块，受到供应周期的压力，投资者的决策将会更有选择性。”