今年初迄今，一场全国各地方面的“保交房”宝宝大运动，早已声势浩大组织开展了接近一年时间。
这一年里，上升我国，放到全国各地，为了能保交房用过各种各样方法。
但是最近，海南省的一次新尝试，让我们看到一种全新升级构思。
在题，这应该是全国各地保交房，更快、比较稳定、有效的方法。
1
近期，海南省处理保交房，到底想出什么窍门？
——直接把“土地招拍挂”和“烂尾保交货”捆缚装包，一招稳、准、狠！
近期，海南建设用地使用权和采矿权网上交易系统平台上，澄迈自然资源和规划局出让3宗宗地，挂牌时间为2022年11月29日-2022年12月9日，总计起始价3.74亿人民币。
这三宗地比较特别是指，规定竞得人与此同时担负恒大悦珑湾“保交房”每日任务。
规定土地资源竞拍人，立即连同烂尾的保交货义务，这一点在全国各地，或是第一例！
三宗土地均坐落于海南老城开发区北，占地面积为79177㎡(约118.8亩)，均是社会化产品居住用地。
开启这三宗地土地出让公告，里边除开正常的表明以外，均要求和恒大悦珑湾产品有债务关系的公司不得参与竞价。
此外，也有两根额外具体内容甚为引人注意。
额外义务1：规定竞得人要承担社会责任，进行恒大悦珑湾新项目“保交房”每日任务，3土地需注资总额不少于2.8563亿人民币。
27010-202257号土地，认缴出资额不少于21136万余元；
27010-202258号土地，认缴出资额不少于4285万余元；
27010-202259号土地，认缴出资额不少于3142万余元；
留意，文档中也有很关键的一句话“以最后具体产生额度为标准”，弦外之音，假如实际需要超过这一费用预算，也要竞得人自傲。
哪种方式？以产生对恒大气债权方式注资进行“保交房”每日任务，交款期为政府部门规定保交房时间以前，按新项目工程进度付款。
换句话说，这一大笔钱，无需一次性缴完，依照工程节点分次付就可以了。
额外义务2：规定竞得人注资基本建设恒大悦珑湾新项目幼稚园，三宗地需注资总金额1000万余元。
27010-202257号土地约740万余元；
27010-202258号土地约150万余元；
27010-202259号土地约110万余元；
也许有人问，那样捆缚烂尾装包土地出让，会售出吗？这个不是尽人皆知让房地产商当接盘侠嘛！
这便有趣了，这里面有一个关键环节取决于土地价格——地价极低！
这三宗地较大建筑容积率均是2.5，那样较大可整体规划计容建筑面积197943㎡，开始总价格37360万余元；大概估计下这种土地，开始楼盘价格仅有1887元/㎡。
楼盘价格不上两千元啊！小伙伴们，什么概念？
看个数据吧，2022年前三季度，澄迈县商品房市场销售平均价约13139元/㎡。
一千八的楼盘价格，相匹配1万3的零售价，这盈利空间，足够大了啊。
不过如果三宗地最后成本价交易量，竞得人要承担的成本：
开始总价格37360万余元 保交房28563万余元 幼稚园注资1000万余元=6.6923亿人民币。
假如保交房费用预算不超过，最后真实楼盘价格为3381元/㎡，仍然有盈利空间。
这一招下来，该售卖的地也卖出去，难题新项目遗留下资产缺口也克服了，必须配建的幼稚园问题克服了，称得上一箭三雕！
你看看，是否非常值得很多地方学习与借鉴。
2
作为我国第一个捆缚土地招拍挂问题新项目，海南省恒大悦珑湾，坑大吗？
恒大悦珑湾，坐落于澄迈老城开发区北一环路南端，占地约187亩，总建面约30.34万m²，新项目分一、二、三期开发设计，一期和二期都已开发与市场销售，三期还没开发设计，可能就不会再再次研发了。
这也是在今年的3月，就有网友在恒大悦珑湾售楼处的实拍照片。
那时候，新项目一期基本上已经售完，只剩下少许顶底楼盘；二期还在常规市场销售，平均价13500元/㎡上下，预估2023年10月底拿房。
随后，或许因为产业链的资金困难，这个项目的凡是在房屋出售源，都成了工抵房，必须付清选购，2年后网签备案。
也是满满的套路，也是向往的生活，真不愧是宇宙空间地产商广州恒大。
这样的项目工程进度到何种程度了啦？
在今年的5月，迫不得已“广州恒大复工率的推广工作压力”，海南省恒大悦珑湾官方微信号一边在拼命宣传策划营销，“第一期清尾二手房新房，限时特价11300元/㎡起”，和之前市场价对比，下降2200元/㎡。
此外，还特地发布了该项目工程进度和实景照片。
看，有一些楼幢，还在做建筑立面。
有一些楼幢，行为主体刚刚进行封顶；也有些楼幢，行为主体刚刚出路面三四层……
前几日，广州恒大在北京的“超级总部产业基地”也摆着仓储货架，要卖了。
2017年，恒大买这块地花掉了55.52亿，计划2024年完工，但是因为资金困难，2021年9月便开始停产，连底材也没进行，便又要贱卖了。
广州恒大出让企业总部基地，意味什么？
代表着，全部期待和想象广州恒大能扭转局势、死而复生未来的希望，都破灭了。
代表着，有一些恒大项目，ZF干预后，救下去或是大有希望的，例如海南省恒大悦珑湾；
但是同时，也会有一些恒大楼盘，很有可能容易陷入漫长难熬、准备中，希望渺茫。
3
到底为什么，海南省捆缚装包“土地资源”和“lan尾楼”的新理念，多是全国最好的保交房样版？
最先，不得不说，lan尾楼成为了房地产业最急需解决解决问题，没有之一。
有几个记得这张图片？
截止到去年底，全国性24个关键城市里，并未交付难题新项目建筑面积约2468万平方，占2021年商品房交易量占地面积比例超过10%。
这都没算进去今年又新增加爆雷的大量地产商，例如融创中国、龙光地产等，难题新项目真的太多了，基本上各大城市都是有。
2022年7月28日，中央政治局召开工作会议上，第一次提出“保交房”，将“夯实地区政府责任、保交房、稳民生”必要性拖到我国政治高度。
随后，从上到下，全国各地都是在竭尽全力保交房，做了许多勤奋。
创建难题投资风险账表，整理项目情况；
创建重点调研组，督查开工与保交房；
创建房地产业重点纾困资金，用以新项目开工；
提醒谈话地产商和总包单位，融洽分歧，处理停产、推迟交货难题；
公务人员与难题新项目一对一“实名认证”挂勾,一盘一策一领导干部”，记入年终考评;
……
但截止于如今，真真正正完全死而复生的、能确保按期交付工程项目，会有多少？
好多人仍然没有答案。
为啥？为何进展不太理想化？
由于尽管纾困资金早已不少了，但问题新项目留下的资产窟窿眼更高！
ZF能做融洽，但问题的核心或是——钱钱钱！
大量难题新项目，留下来的一个又一个大地下河，也是需要白花花的银子砸进来，才能真正的开工、并且开工以后不会再停产，直至成功交货、保存期交付。
活不害怕没去干，工程项目不害怕进展慢，只要钱到位，这都得到解决。
钱谁出？
不是有纾困资金吗？不是有预售资金监管吗？最少目前看，不够。
那咋办？向别人海南省学习啊。
难题新项目与土地招拍挂捆缚，土地价格降一降，交出一部分土地资源财政总收入，规定土地资源竞拍人连同承揽难题新项目保交房资产。
你看看，新上场的房地产商尽管出附加资产弥补lan尾楼的窟窿眼，但是它也低价拿到高质量土地资源，不赔；
地区ZF，虽然看上去卖地收入少了一大截儿，但轻松应对了难题新项目保交房，也不亏；
而悲剧购买到问题楼盘的买房人们，也能够在期待中，按期取得房子钥匙，很高兴；
一招取悦了三方，皆大欢喜2。
4
自然，海南省这一窍门虽然好，也不太适合所有的城市、全部新项目。
比较适合难题新项目并不多、规模并没有那么大的大都市，卖几片地，就顺带着把不可多得的难题新项目都克服了。
但是也有二种大城市并不适合。
1、难题新项目太多、资金短缺过多大城市，那真的是带不动！
这类在城市里，如果按海南省思路去救，很有可能，大半年的土地资源供给量都砸进去了，也带不动；
2、土地出让、商住楼销售市场很差的大都市，不要说捆缚了，不捆缚都没人来！
你想啊，这些城市，没有娇气包的时候都会没有人愿意拿地；加上缠手的娇气包，更没有人愿意拿地了。
所以你看，这一场全国各地保交房，从上到下，仍然任重道远。
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