浦东陆家嘴北滨江区域的万科翡翠滨江项目。
文/吴若凡
上海二手高端住宅价格回落，成交量滞涨！
今年以来，全国新房市场普遍较为低迷。而6月份以来，上海新房市场却走出了一条量价齐涨的独特行情。国家统计局发布的8月70城房价数据显示，上海新房环比涨幅居全国之首。成交量方面，今年6月~9月份，总价4000万元以上的高端住宅成交数量达到108套。
但自8月份以来，上海二手房市场却呈现出不同的景象，成交量开始出现滞涨。据多个片区的经纪人介绍，截至10月下旬，二手房挂牌数量相比前两个月有10%~20%的增加，看房人数却是持续减少。与此同时，上海的二手高端住宅市场出现挂牌价大幅下调的情况，有些高端住宅的挂牌价下调幅度高达500万~800万元。
上海作为国内最大的二手住宅市场，高端住宅长期占上海二手住宅交易总量的1%左右。从价格横盘6~8个月没有变动，到价格大幅下调，究竟是什么原因造成了这一现象？
位于浦东陆家嘴北滨江区域的中信九庐项目。
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高端住宅挂牌量激增
价格普遍骤降200万元以上
“上海万科翡翠滨江一期，314.9平方米的4室2厅4卫，一周之内出，再次降381万元，累降800万元！每平方米单价仅15.8万元，业主急售。”这是二手豪宅经纪人王霞的微信朋友圈，近一个月以来，这类高端住宅的急售情况明显增多。
该经纪人还表示，如果全款支付，价格还有空间可以谈。而早在2个月前，万科翡翠滨江一期售出一套272平方米的4室2厅住宅，成交价高达5950万元，单价21.88万元/平方米。
另据经纪人介绍，位于上海市内环里的高端住宅项目华山夏都苑，8月挂出一套面积220平方米的住宅，在经历了5轮降价，两个月累计降幅550万元，最终在10月以总价3500万元成交，折合单价15万元/平方米。
位于陆家嘴北滨江的中信九庐，一套面积173.5平方米的住宅，两周内挂牌价从4100万元降到3880万元，降幅达220万元。
此外，滨江凯旋门、复兴珑御、华侨城苏河湾、露香园、星河湾等高端住宅项目均有业主对挂牌价进行降价，降幅200万~560万元。
王霞表示，目前在他们公司代理的上海84个高端住宅项目里，基本每个项目都有两三套“特价”房源，这在今年上半年是难以想象的。
从这名豪宅经纪人推介的房源看，总价2000万~3000万元的高端住宅普遍降价幅度在100万~200万元；总价3000万~4000万元的豪宅降幅区间在200万~300万元；总价5000万元以上的豪宅，部分降幅甚至高达800万元。
在上海二手高端住宅市场，降价范围覆盖了很多项目，尤其是总价3000万元以上的住宅。与此同时，挂牌量仍在不断攀升，很多项目的挂牌数量甚至超出平时的2倍。
与此同时，高端住宅的成交周期也在缩短，王霞表示，原先，这类总价在3000万元以上豪宅普遍成交周期在6~8个月，现在降价幅度大的话，可能一个月成交了。
据中原地产研究院的数据显示，今年前9月，二手房成交中，总价2000万元以上的住宅成交套数901套，占总成交的0.79%。同比来看，总价2000万元以上的二手房成交量下降33.3%。
太平洋房屋研究院经理赵煜堃表示，疫情结束后，很多人出于保值和改善需求，高端住宅市场开始火热。但从今年下半年开始，很多业主认为高端住宅保值升值空间不大，价值甚至开始回落。种种迹象让豪宅客户出现担忧的心理，以至于很多业主选择抛盘，瞬间供远大于求，高端住宅的价格随之也撑不住了。
浦东陆家嘴南滨江区域的新鸿基滨江凯旋门项目。
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豪宅遇冷背后 多重因素相互叠加
今年6月以后 ，上海的高端住宅项目阶段性放量，招商虹玺、天汇世纪玺、宝能公馆陆续入市。很多家庭因为疫情的波折，对居住进行改善的需求进一步放大，再加上高净值人群对自身资产进行避险保值等需求，引发“豪宅千人摇号”，没摇到号的购房者则纷纷转向二手市场，短期使得上海高端住宅市场集体火爆。
易居中国执行总裁丁祖昱表示，普通住房靠的是工资收入，买房预期是基于未来收入的预期。而豪宅人群是基于自身财富配置的想法。这也是为何前两年，豪宅市场不降反升的原因。
来自太平洋房屋的数据显示，过去几年里，总价2000万元以上高端住宅的年化涨幅在平均涨幅在20%左右。
“上海的高端住宅还是存在价位天花板的，除了特殊户型，千万不要以为（价格）只涨不跌。”丁祖昱表示。
二手豪宅经纪人王霞介绍，近两周以来电话来访量明显增加，“都是在咨询有没有价格急降的房子。现在大家的心态都是捡漏。”
据悉，这些业主卖房的理由也是五花八门，主要有以下几种，王霞告诉记者，在他们公司挂牌的业主，有的准备出国发展，有的受疫情影响，自身经营的公司遇到了资金问题，急于出手套现。
以高端住宅较多的浦东联洋社区为例，总价2000万元以上的在售房源量在200套左右，如今挂牌量上升到300多套，和去年同期相比新增了100多套。每套房源的价格在原有基础上有100万元左右的降幅。
短期内高端住宅挂牌量增多，一些企业主想急于出手的业主，便开始降价出售了。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，这轮豪宅盘的抛售潮主要源于需求透支，7月，受避险情绪影响，豪宅有了一波放量，加上用豪宅做抵押，后续做融资和经营贷相对容易，很多高净值人群选择了购买高端住宅。
但需求释放完之后，后续的购买力就不足了。叠加9月份市场上抛盘量增加，最终形成了成交天花板。
同策咨询研究总监肖云祥表示，目前市场转冷主要是前期需求集中释放后，需求有所收窄所致。其次就是购房者对房地产市场趋势、自身收入等预期的下降，导致将大额资金投入房地产有所顾忌。从出手方来看，同样受外界环境影响，为了满足资金腾挪的需求，降价出手。
上海高端豪宅分布图。
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高端住宅市场价值体系重构
豪宅，一度成为高净值人群的财富标签之一。这些项目，因为地段、设计、环境等因素，价格一直远超普通的改善型住宅。而这些项目除了居住生活等功能，同时也是高净值人群对自身资产进行保值增值的方式之一。作为中国的经济中心，上海一直也是国内高端住宅项目的聚集地之一。
从6月的高端住宅项目阶段性放量，到8月二手挂牌价普遍下调，上海的高端住宅价值体系正在趋于平稳。
如今，城区外围二手房市场下行开始向中心城区传导，刚需盘向着改善盘传导，最终蔓延到了高端豪宅。而豪宅因为其价格本身接盘的人就少，当二手房成交量不能继续支撑豪宅价格，自然会引发原本的价格体系崩溃，上海豪宅市场便见顶了。
赵煜堃指出，上海豪宅市场的底色是个稳健市场而非投机市场，但是舆论上受到各类媒体关注度很高，今年5~8月以炒高舆论为主，9月开始以炒低舆论为主。
“大家对于极端价格特别关注，毕竟人们有着天生的猎奇心理，就算没有几套，加上中介和自媒体炒作，在市场上会造成放大镜效应。”
赵煜堃表示，总价2000万元以上高端住宅项目仅占到上海二手房总交易量1%，成交频率相对低，普遍是一案一价，所以会存在部分涨幅异常高或降价幅度较大的个案，但不影响市场的整体趋势。一直以来，总价300万元以下的房产占上海交易总量的70%。总量上而言还是低中总价成交占比较高。
上海的豪宅涨幅有一条基准线，每年基本在25%~50%区间徘徊。短期部分房产价格出现下调也是市场的客观现象，要么横盘，要么适当回调。
赵煜堃预计，在当前稳市场、稳预期的政策下，各行各业的基本原则一定是稳，高端住宅市场总趋势不会低于14万元/平方米的单价，最多回落到2021年时期的水平。对比去年，今年涨幅超过30%的豪宅，有可能出现价格回调，整体市场以平稳为主。
高端住宅市场一直以来相对稳定，疫情之后的市场火热是因为需求积压导致，现在的普遍降价是由于购买预期和资产配置等因素，导致了短期波动。但购买高端住宅的人群毕竟是少数，对整个二手房市场不会产生影响，在经济和疫情稳定之后，高端住宅时间势必也会回归平稳。
张波表示，上海楼市和经济一样，比较有韧性，购房群体购买力持续有关，上海是房地产市场晴雨表，尤其是高端住宅层面具有风向标意义。高端住宅作为资产配置的手段短期内是无法被替代的，依旧行得通。高端住宅依旧具有天然稳定的特性，这是很多人看中的一点，哪怕逆势环境下也是跌的最少的一种资产，其次，高端住宅虽然流动性差，但融资能力相对较好，银行也更愿意接受这种资产作为抵押物。未来作为高净值人群资产配置的重要组成部分，依旧不会改变。
（应采访者需要，文中王霞为化名）